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转：有意思，就当茶余饭后一道提神醒脑的咖啡或清茶去品味吧——导读：许小年，中国著名经济学家，曾获中国经济学界最高奖“孙冶方经济科学奖”。" @$ {$ ^2 S% b2 s* V! W! A
许先生为人直率，敢为敢言。- p7 x) s' `: v/ ^5 x2 X! J
他曾表示，“经济学家(Economist)就是一职业，谋生的手段，和医生、科学家、艺术家一样，不必赋予这职业太多的社会含义。别把经济学家当回事，经济学家也别把自己当回事。”
5 X4 b& r! W+ G- {: L 以下这篇文章是许小年教授对于房地产行业运行规则的解读，希望能给大家一点启示。, z1 X) r; M0 I- p
房价问题，是一个综合的经济问题，需要全盘考虑。) E. p0 @& H8 [4 o0 F1 K4 N
一、政府为什么拼命印钞票？/ o+ O S) G7 o1 L+ j# b' b
归根结底还是美国在印。
+ }* F. _1 g4 w1 L: \* U 美国拼命量化宽松，如果中国不印，就是傻子。所以中国明知道印多了钞票会通货膨胀，也要拼命印，而且印得比美国更厉害。( ?0 [/ _2 `) X, _9 q. \
二、多印的人民币怎么办？
% P# c+ o( @; x 美金是全球硬通货，多印了，全世界人民帮着一起稀释，一起承担美国的通货膨胀，这叫通货输出。
i/ p0 o9 y3 t' ^% d- B 中国也想学美国，让人民币变成硬通货，或者有限范围比如东亚的硬通货，可惜美国绝对不会同意。% V5 X/ R: U' w4 R A; k' I& p7 Y
因此，在以前，多印的人民币只有一条路：在国内通货膨胀。（而以后，随着我国一带一路的推进，人民币国际化进程的加快，这些多印的人民币也将像美国一样让全世界人民一起帮着稀释——这就是一带一路和人民币国际化的真正目的）
$ g% w" O: [2 |( `3 a; a 三、严重的通货膨胀后果是什么？' f% E! s9 R& @
参考1949年的金圆券，还有1989年的事情。
3 l3 Y2 A, @2 C3 {) m 严重的通货膨胀后果肯定是政府垮台。因此，可以有适度的通货膨胀，但是不会坐视恶性通货膨胀。5 t" W4 c- b% ~( U/ _
四、如何处理严重的通货膨胀？6 C8 R: z; u% D* }
政府的处理方法，就是挖一个超大的坑，把钱囤积在里面，不让它流动，这样多余的钱就不会进入民生市场，对粮食等基本生活用品形成冲击。) [( M/ W8 y6 Z+ r% x0 U6 x
这就是周小川（中国人民银行行长）一直在做的事情。
5 F# n# f2 |, `& V/ p) n2 K' v 房价一直在涨，囤积了大量超发的货币。4 N4 s& S& w9 I
五、房价恶性上涨的后果是什么？
6 F e: z0 D K% ?1 I- S1 k; ^" t; v 房价恶性上涨，结果就是大多数人买不起房子，后果也很严重，可能导致群体事件和政局不稳，因此，房价可以涨，但是不能恶性上涨。7 o% {7 h1 A7 E' K7 a( b
政府必须对涨幅有所控制，同时加强保障房建设。
$ h( x& } ?: H3 h 让最穷的人，最有革命性的人，在郊区有个小房子住，免得他们起来闹事。
4 L; U h7 b9 i) T$ q9 `2 S 六、如果房市崩溃，下跌一半甚至更多，后果是什么？0 L+ @) S' G4 m2 h8 C, W) q
后果就是银行呆账急剧增加，银行面临破产。/ \' _9 Q5 M: y+ N) [# K1 O/ E7 S
同时有很多行业倒掉，或者凋敝，造成失业增加，税收减少，这是政府更不能接受的。; L2 X( H( N# `. E
所以，房价可以下跌，但必须在政府可以接受的幅度内。/ U8 ^/ s0 b' @7 N( [
七、关于房产税
, j( b8 [ J: f0 i3 S# l+ ~+ o 大家都知道，卖地财政给政府带来了滚滚财源。但土地一旦卖光，就不会有后继收入了。, U, J y% D R7 f0 m7 k; s
因此，必须找到一个替代的财源来填充政府的收入。这就是房产税。+ f( b+ g4 F( Q4 n2 R7 y: d
所以，房产税的推出，是板上钉钉的事情，只是时间早晚了，不可更改。之所以迟迟不出来，主要原因还是因为压力太大，来自既得利益者们的压力。
3 V: n" c8 o0 f 但等他们认清形势，出完货之后，这把刀子就会放到老百姓的脖子上。( C6 g+ i$ O4 g9 ` H
八、政府会放弃房地产业作为支柱行业吗？
" B3 Z4 @2 D' B, g, V/ g! G9 j* a 不会。4 K4 w3 c0 M9 a& p' D. Y
看看城镇化，在不远的将来，将有数以亿计的农民搬进城镇居住。9 g% J( Z' n0 a. v4 L
房子从哪里来？还不是靠开发商建房子。3 L( h8 W" l' T: N
再仔细看看各地的大开发商，以上海为例，50大开发商里面，有七成是国有或者政府背景的开发商。! }1 y0 [' B$ A7 E/ R! S
政府不可能放弃他们。
0 ]) B: {0 ~" Q; d$ Q* } 九、政府调控的目的是什么？
. b& P, n- \- x 上面可以得出推论，调控的目的，既不是为了让房价上涨，更不是为了让房价下跌。
. |4 L7 B' y. x8 ?3 S r 目的是为了挖更大的坑，储蓄更多的货币，免得货币泛滥造成通货膨胀，后果不堪设想。
% n3 x1 G8 O/ |3 W3 m 十、为什么通过交易环节征重税，而不是持有环节交税？! j& Y4 J% O! b6 I- M% R
因为在持有环节交税，就会造成大量抛盘，严重的甚至造成市场崩溃。所以要在交易环节征税。( g+ N) r4 J& e# q, u7 x) j( V$ X
交易环节征税，以及限购的目的，就是让交易减少，但又不妨碍真正地刚需购买第一套房子。4 s) R* Z9 Y$ [
打个比方，市场上本来有100套房子，每套1万块，那么市场上顶多需要100万的资金就行了，后来，新建了200套房子，每套房子的价格变成了10万块，如果这300套房子全部进入市场交易，就需要3000万的资金，需要银行提供这么多资金，会造成进一步的通货膨胀压力。
! S' d, Z5 \% B- B 所以现在政府调控的思路，就是尽量冻结交易，把钱变成凝固的水泥，握在老百姓手里，变成纸上财富，不能轻易套现。
3 E( ^& W: W/ O5 R' t 十一、房价取决于什么？
& l+ G) r6 d5 z+ R- d 房价是涨是跌，并不取决于政府的调控，而是取决于人民币对美元的走势。美元贬值，人民币升值，所以大量外资就涌进中国，由于强制结汇，所以政府就被迫发行更多人民币，形成通货膨胀压力。如果美元走强，人民币开始贬值，那么外资涌出中国，人行被迫收回人民币，将储备的美元还给外资企业，流出中国，于是通货膨胀压力减小，市场上人民币减少，房价就下跌。
. u. i2 o# r0 }( Q% k+ _( C; M 所以，房价的涨跌基本上取决于人民币美金的走势。从过去几年的人民币走势图和房价上涨图来看，两者惊人地重合。
. Z' u( }: [, w9 x1 Q3 Z 原来中国人压根不需要买房！ a2 t; ?/ D; B3 i6 N7 Z
房价这么高，在一线城市购房甚至要举三代之力。不知你是否想过其实厨房、浴室、卫生间这些都可以不要，为什么这么说？下面就让我们一起来算算这笔账！/ B7 i- }. d4 T# M# R
厨房为什么可以不要？; E% i X* \ U! `0 w
因为是房价太高了！9 r* e- K. T3 k+ r. \
好多房子，已经8万多一平米了
( h. f) ~& ^* J/ b7 ~ 而且还在继续涨5 U# w; q8 V; }. i7 z
正常人，每人每天吃30块钱
: G4 c+ N0 Z+ T 一个厨房十平米，那就是80万$ @' }6 f5 N# W$ N' k
可以吃26700天
! F/ l9 z4 t1 s2 v# E- T% y 差不多就是73年1 t+ E% l/ o% E: B% Y: O% r
还要啥厨房啊？8 u* }* Y0 K: m3 C9 t/ R7 K. Z% o
出去洗澡就算一次20块钱5 o6 b4 P% N+ O$ h& D T( R
如果一个卫生间五平米，
( K+ y9 \) L1 }6 N/ t+ V; K" } 家里主卫加客卫就是十平米，80万' n V d5 H7 B5 O+ f# |2 V1 a
你可以去公共浴室洗26700天
2 w$ @" E" e5 i _: u- t- d( @ 差不多就是73年. _4 ~% u3 }5 r* U9 b1 C# Q# p. b
还要啥两个卫生间啊？7 _$ Y1 E5 L x$ p2 o4 y
还要啥卫生间啊？: l1 z6 }8 J; z+ G" d$ _8 D2 S3 c
而且健身会馆都可以洗澡的
. B* c1 U* ~+ W8 @ 去小区附近的健身会馆办年卡
' K, ? N0 u$ H. F 一年才几千块，就算4000元一年
0 Q( J9 } D! ~' W7 \, D7 ^# g 80万可以去健身馆200年' |# G) p H" \1 }1 E
又可以健身又可以洗澡
7 W3 i, g6 U9 g$ J" ` 有些还提供沐浴露洗发乳
; K- q3 E9 c9 Q* O3 j; J 冬天有空调，更衣室有暖气8 t- x" C9 N" H2 Q- c, i. w
夏天有游泳池，游泳洗澡一条龙. h* C1 k/ ~! A1 S' ~! i! G' i1 f3 s7 [
还要啥卫生间啊？! b! D/ _ W- G. Q9 [8 i
现在网上团购一些三星级的酒店
$ x9 |( J% Y. F; N5 D2 G 都有250一晚的
& X" p2 F+ u& R0 B. B 如果买套房子100平，就是800万; b6 k& x* M1 M7 I2 k8 t! y
够你住32000天; _) C4 D; @$ g
差不多就是88年
* W) |7 d$ G; y2 \ 你想住哪个区就住哪个区/ O7 L" K) Z( ^( z6 K& w/ z* K
想住几楼就几楼& J4 [9 G/ R7 ~3 b6 k8 Y2 Y
想住什么风格住什么风格* K$ i% X) u6 |; l. @4 {5 X# G
还没有物业费0 m' P" r0 Z/ w4 t9 m
还不用考虑停车车位问题9 a& |) c: y! E; P. C" m, |9 w
还不用装修拎包入住
5 j7 g3 j7 M( ? 还不用考虑中介费，算什么税
1 i, `7 O. q" L. ?. b 还不用交水电费宽带费) x1 L3 [( w0 W% a
还不用你自己打扫卫生叠被子……
2 |- q& S+ H9 \& I 还买啥房啊？/ {( {) ]1 z3 |- \: D/ |& Z& D" ?8 ~
知道有人会说
) D8 m: B7 ~7 G; U G/ U 你这么算，不合理
% H; y, ^7 P7 `; W; f# F: y: a 你没算房子保值升值，住酒店钱就花光了; t' K8 l/ r6 ^: o5 w5 N
你没算学区房，住酒店我孩子上哪读书去？0 W) l* b1 \! S- X7 |! R$ B
我说，你花四百万买的房子 l8 W9 D# {( h. x' Z# f; W3 ^
没贷款？# K) Y$ V9 b0 v0 X8 V1 I8 A5 |
如果按照最新政策首付两成就是160万 b( D$ _5 X: ^$ n) W7 X: D, }
剩下640万需要贷款# F }. \& T4 T$ |6 T
以基准利率贷30年
9 o6 G$ t ]3 \/ Y7 Z: _) w8 e 用最新的房贷计算器算了一下' l5 i$ B2 }# e" V6 d) A: k
结果是
6 L8 @ @) s. u; F9 a# G嗯，本息合计12227943元6 l( e* D% v9 _. r% T
利息就要582万' U: q, }% m' w. ^
100平800万的房子
- y# c+ r7 G7 g5 ?6 }0 Q按照中介费1.5%计算% n) o/ e4 b5 p# j, A; ]5 g* {
中介费就要12万: `! }* h! D$ V6 h2 l
按照契税1.5%计算
( U- d G. ~, V- @: B契税也要12万
+ y6 b# x0 o" I# S/ o( ?/ A利息+契税+中介费，600万妥妥的. q7 _8 z1 ~. E
600万，孩子都可以读24年贵族学校了8 H+ X7 W5 w3 l: e/ G3 I# ~5 v q* w
还买啥学区房啊？
! \' F- w# \1 d有人说，你这是疯了
/ e/ r& [4 h4 _ f) i/ @确实，我有点离经叛道, W+ `" X$ T8 H T* J
但有一点可以肯
7 t1 t1 O* `* n" L( o6 E我没疯是房价疯了！
9 ]9 {9 l- b: ~* m1 }: n3 ~+ L. S! `1 F
此文使人茅塞顿开，原来我们都是儍子，被人耍了。看了此文，开始懂了什么叫经济学，这就叫经济学？经济学：就这么简单。
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发表于 2019-9-18 09:52:12
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